공시가격 현실화 영향

공시가격 현실화율이란?

공시가격 현실화율이란 부동산의 시세(실제 거래되는 가격)에 비해 정부가 정하는 공시가격이 얼마나 현실적으로 반영되어 있는지를 나타내는 비율입니다. 예를 들어 아파트 실거래가가 10억 원인데, 공시가격이 6억 원이라면 현실화율은 60%입니다. 정부는 이 비율을 단계적으로 높여 실거래가에 더 가깝게 맞추는 정책을 추진해 왔습니다.

만약 내 집 가격이 10억인데 세금을 부과하는 기준이 7억이라면, 세 부담이 커지지 않을까요?

저희 집은 시세가 약 10억 원 정도인데, 최근 공시가격이 7억 원으로 올랐다는 안내문을 받았습니다. 처음에는 ‘시세보다 낮은데 뭐가 문제지?’라는 생각도 들었지만, 막상 보유세 고지서를 받고 깜짝 놀랐습니다. 

재산세와 종부세를 합쳐 300만 원 넘게 나왔고, 작년보다 100만 원 가까이 늘어난 셈이었습니다. 같은 집에 그대로 살고 있을 뿐인데 공시가격 인상 하나로 세금이 급격히 오르니 부담이 클 수밖에 없었습니다.

 특히 현금 흐름이 여유롭지 않은 저희 같은 1주택 실거주자에게는 생활비 조정까지 해야 할 정도로 민감한 변화였습니다.

공시가격 상승이 보유세에 미치는 영향

보유세는 크게 재산세와 종합부동산세(종부세)로 나뉩니다. 이 세금들은 공시가격을 기준으로 산정되며, 현실화율이 높아지면 세금 부담도 같이 커질 수밖에 없습니다. 예를 들어 공시가격이 6억 원에서 7억 원으로 오르면, 세율이 동일해도 납부할 세금이 증가합니다.

공시가격이 오르면 일반적으로 보유세인 재산세와 종합부동산세가 함께 증가합니다. 예를 들어 공시가격이 6억 원일 때는 종부세 부과 기준(2025년 기준 1세대 1주택자는 12억 원 초과)에 해당하지 않기 때문에 종부세는 내지 않습니다. 

하지만 재산세는 공정시장가액비율(2025년 기준 60%)을 적용해 약 3억6000만 원이 과세표준이 되며, 여기에 세율을 적용해 약 50만~60만 원대의 재산세가 부과될 수 있습니다.

 만약 공시가가 7억 원으로 오르면 과세표준도 4억2000만 원으로 증가하고 세율 구간도 변경되기 때문에 재산세는 더 오르게 됩니다. 따라서 공시가격이 오르면 실제 세금도 함께 오를 가능성이 높습니다.

1주택자와 다주택자에 미치는 차이

1주택자는 일부 공제 혜택과 세율 인하 혜택이 적용되어 상대적으로 보유세 부담이 적습니다. 그러나 다주택자는 공시가격 인상에 따른 세부담이 크며, 특히 종부세는 누진세 구조로 되어 있어 세율도 점점 올라갑니다. 예를 들어, 2주택 이상 보유자는 세율이 최대 6%까지 적용될 수 있습니다.

그럼 같은 집을 가진 사람이라도 집을 몇 채 갖고 있느냐에 따라 세금 차이가 날 수 있을까요?

얼마 전 뉴스에서 같은 단지 아파트에 사는 두 사람이 보유세로 전혀 다른 금액을 냈다는 기사를 봤습니다. 똑같이 시세 12억 원짜리 아파트를 갖고 있었지만, 한 명은 1주택자였고, 다른 한 명은 3주택자였습니다.

 결과적으로 1주택자는 200만 원대 보유세를 낸 반면, 다주택자는 종합부동산세 중과세로 1000만 원이 넘는 세금을 부담했습니다. 당시 정부의 다주택자 세금 강화 정책으로 인해 차이가 극명하게 나타난 사례였습니다. 

단순히 집값이 아니라 ‘보유 주택 수’가 세금에 큰 영향을 준다는 점을 실제 기사로 보고 많이 놀랐습니다.

정부의 현실화율 목표와 정책 방향

정부는 공시가격 현실화율을 시세의 90%까지 점진적으로 높인다는 계획을 발표한 바 있습니다. 이를 통해 과세 형평성을 높이고 조세 정의를 실현하겠다는 취지입니다. 다만, 현실화율이 갑작스럽게 높아질 경우 세부담 증가로 국민 반발이 클 수 있기 때문에 속도 조절이 중요합니다.

세금을 공정하게 걷기 위해 공시가격을 시세에 가깝게 조정하는 건 당연하지 않을까요?

공시가격이 실제 시세와 큰 차이를 보인다면 세금의 공정성은 떨어질 수밖에 없습니다. 예를 들어, 시세가 3억 원인 아파트인데 공시가격이 1억 원으로 책정되어 있다면, 그 집을 가진 사람은 실제 가치에 비해 훨씬 적은 보유세를 내게 됩니다.

 반면, 시세 2억 원짜리 집이 공시가 1.5억 원이면 상대적으로 세 부담이 더 무거워지죠. 이런 불균형을 바로잡기 위해 정부는 공시가격 현실화율을 단계적으로 올려왔습니다. 

물론 갑작스러운 인상은 반발을 불러올 수 있지만, 장기적으로 보면 공평한 과세를 위해 공시가격을 시세에 가깝게 맞추는 것이 맞다고 생각합니다.

보유세 부담을 줄일 수 있는 방법은?

1주택자는 고령자나 장기보유자일 경우 세액공제를 받을 수 있고, 일정 조건 하에 종부세를 유예하거나 분납할 수 있습니다. 다주택자는 주택 수를 줄이거나 저가 주택으로 갈아타는 방법이 있습니다. 또한 매년 6월 1일이 과세 기준일이기 때문에 해당 일자 이전에 증여나 매도 전략을 세우는 것도 중요합니다.

한국의 부동산 과세 정책은 장기보유자에게 세금 혜택을 주는 구조입니다. 예를 들어, 공시가격이 1억 원인 아파트를 10년 이상 보유하고 있다면, 재산세와 종합부동산세에서 일정 부분 감면을 받을 수 있습니다. 

실제로 1세대 1주택자는 5년 이상 보유 시 ‘보유기간 공제’, 60세 이상이면 ‘연령 공제’ 등 최대 80%까지 종부세를 줄여주는 공제가 적용됩니다. 또 장기보유특별공제는 매도 시 양도소득세에도 영향을 줍니다. 

이처럼 똑같은 1억짜리 집이라도 보유 기간이 길수록 세 부담이 줄어들기 때문에, 정부는 실거주 중심의 장기보유를 유도하고 있는 셈입니다.

결론 - 공시가격 현실화율 인상의 의미

공시가격 현실화율 인상은 단순히 세금 인상 문제를 넘어, 정부의 조세 정책 신뢰도와도 직결됩니다. 세금이 너무 과하면 반발이 생기고, 너무 낮으면 형평성 문제가 발생합니다. 

따라서 정부는 점진적 인상과 함께 다양한 보완책을 제시해야 하며, 국민은 자신이 어떤 세금 대상인지 정확히 파악해 대응 전략을 세워야 합니다.

공시가격 현실화율 인상은 당장 개별 세금 부담이 늘어날 수 있어 부정적으로 보일 수 있습니다. 하지만 사회 전체적으로 보면 세금의 형평성과 복지 재원을 확보하는 데 중요한 정책입니다.

 예를 들어, 시세 5억짜리 아파트의 공시가가 2억 원이라면, 실질적인 자산 가치를 고려하지 않은 과세가 되며, 반대로 시세 2억짜리 집이 공시가 1.8억이면 상대적으로 더 많은 세금을 내는 불공정한 상황이 발생할 수 있습니다. 

현실화율을 높이면 고가 주택 보유자가 정당한 세금을 내고, 저가 주택 보유자는 세 부담이 줄어드는 구조로 조정되기 때문에, 전체 사회의 공정한 세금 분배를 위한 바른 방향이라 할 수 있습니다.