부동산 계약서에서 ‘특약 조항’은 표준 계약서 양식에 없는 내용을
거래 당사자 간 합의에 따라 추가하는 부분입니다.
이 조항은 단순한 참고 문구가 아니라, 법적 효력을 가지는 계약의 일부이므로
계약 내용 중 가장 신중하게 작성해야 하는 부분입니다.
특약 조항을 잘못 쓰면 분쟁 발생 시 불리해질 수 있으며,
반대로 잘 활용하면 내 권리를 확실히 보호할 수 있습니다.
1. 특약 조항이 중요한 이유
부동산 거래는 각 매물의 상황과 조건이 다르기 때문에
표준 계약서만으로 모든 내용을 담기 어렵습니다.
예를 들어, 계약금 반환 조건, 잔금일 변경, 수리 책임 범위,
권리 해제 조건 등은 특약에 명시하지 않으면 분쟁 소지가 큽니다.
특약은 계약 당사자의 의사를 명확히 하고, 나중에 법적 증거로 활용됩니다.
2. 특약 조항 작성 시 기본 원칙
(1) 구체적이고 명확하게
모호한 표현은 분쟁의 원인이 됩니다. 예: "가능한 한 빨리" → "2025년 8월 31일까지".
(2) 책임 주체 명시
누가 어떤 의무를 부담하는지 명확히 해야 합니다. 예: "수리 비용은 임대인 부담".
(3) 계약 내용과 일치
본 계약서 내용과 모순되는 특약은 무효가 될 수 있습니다.
(4) 서면으로 기록
구두 합의는 입증이 어렵기 때문에 반드시 계약서에 서면으로 기재합니다.
3. 자주 쓰이는 특약 조항 예시
(1) 권리 해제 조건
"잔금일 이전까지 부동산에 설정된 모든 근저당권과 가압류를 말소한다."
(2) 수리 책임
"계약일 이전 발생한 하자(누수, 곰팡이, 전기 설비 불량 등)는 임대인이 수리한다."
(3) 위약금 규정
"계약 당사자 중 한쪽이 계약을 위반할 경우, 계약금 전액을 위약금으로 지급한다."
(4) 잔금일 변경
"쌍방 합의 시 잔금일을 최대 15일 이내에서 조정할 수 있다."
(5) 시설물 인수 인계
"냉장고, 세탁기, 에어컨 등 비품은 현 상태로 인계하며, 인수 후 고장 발생 시 책임은 임차인에게 있다."
4. 실전 작성 절차
1. 계약 전 거래 조건과 요구사항을 정리.
2. 분쟁 가능성이 있는 부분을 우선 특약에 반영.
3. 중개인에게 법적 유효성을 확인.
4. 계약 당사자 서명·날인 필수.
5. 계약서 원본과 동일 사본을 각각 보관.
5. 특약 미작성으로 발생한 분쟁 사례
B씨는 전세 계약 후 입주했지만, 벽지와 바닥에 심각한 곰팡이가 발견되었습니다.
임대인은 "계약 당시 그런 약속은 없었다"고 주장했고,
특약에 수리 책임이 명시되지 않아 법적 구제에 실패했습니다.
이 사례는 특약 조항이 없을 경우 권리 보호가 어려워진다는 것을 보여줍니다.
6. 초보자를 위한 체크리스트
- 특약 내용은 날짜, 금액, 책임자까지 구체적으로.
- 본 계약서와 모순되지 않게 작성.
- 모든 특약에 계약 당사자 서명.
- 가능한 한 전문 용어 사용.
- 계약 전 최종 확인 필수.
마무리
부동산 계약서의 특약 조항은 단순한 부속 문서가 아니라,
내 재산과 권리를 지키는 강력한 법적 장치입니다.
모호한 표현을 피하고, 세부 사항까지 구체적으로 기재하며,
책임과 의무를 명확히 하는 것이 안전한 거래의 핵심입니다.
7. 실제 법원 판례
서울중앙지방법원 2020가합XXXXX 사건에서,
임차인은 계약 당시 부동산 내부의 하자 수리를 임대인이 해주기로 구두로 합의했습니다.
하지만 특약 조항에 이 내용이 명시되지 않았고,
입주 후 하자 문제가 심각해지자 임대인에게 수리를 요청했으나 거부당했습니다.
법원은 "특약에 명시되지 않은 사항은 계약의 효력으로 인정하기 어렵다"며
임차인의 청구를 기각했습니다.
이 사례는 구두 합의만 믿고 서면 기록을 남기지 않는 것이 얼마나 위험한지를 잘 보여줍니다.
8. 특약 실전 활용 예시
(1) 권리관계 위험 방지
"잔금 지급 전까지 모든 근저당권 및 가압류를 말소하지 않을 경우,
계약은 자동 해제되며 계약금 전액을 반환한다."
(2) 입주 전 수리 보장
"2025년 9월 15일까지 욕실 타일 교체와 전기 배선 점검을 완료하며,
미이행 시 잔금일을 연기할 수 있다."
(3) 시설물 상태 확인
"비치된 가전제품은 현 상태로 인계하며, 입주 전 사진을 첨부하여 보관한다."
(4) 일정 조율
"천재지변 또는 불가피한 사정 발생 시, 쌍방 합의 하에 잔금일을 7일 이내로 변경할 수 있다."
9. 분쟁 예방 팁
- 특약은 법적 효력을 갖는 만큼, 당사자 모두 이해할 수 있는 평이한 문장으로 작성하세요.
- 날짜, 금액, 범위, 조건을 반드시 구체적으로 명시하세요.
- 서명과 날인은 모든 페이지, 특히 특약 페이지에도 반드시 포함하세요.
- 계약 전에 변호사 또는 공인중개사에게 검토를 요청하면 안전성이 높아집니다.
- 사진, 영상 등 시각 자료를 계약서와 함께 보관하면 추후 분쟁 시 강력한 증거가 됩니다.
정리
특약 조항은 부동산 계약의 ‘보험’과 같은 역할을 합니다.
실제 법원 판례에서 보듯, 서면 기록의 유무가 승패를 가르는 핵심 요소가 됩니다.
따라서 모든 합의 사항을 빠짐없이 특약에 기재하고,
명확한 문장과 증빙 자료를 통해 분쟁 가능성을 최소화하는 것이
안전하고 성공적인 거래의 비결입니다.
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